به گزارش«نود اقتصادی»، روند ارزانی وام مسکن در نهمین روز آذر نیز رکوردی جدید را به ثبت رسانید. کاسته شدن از قیمت هر کدام از اوراق تسهیلات سبب شد تا وام مسکن پس از چند رکورد زنی، در این روز به نازلترین حد خود در پاییز نایل آید. در همین خصوص نرخ سود وام مسکن در ادامه روند نزولی خود به سطحی کمتر از 21 درصد نیز رسید. اما دیگر هزینه های وام مسکن در این روز دستخوش چه تغییراتی شده اند؟
اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از 500 هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین 240 میلیون تومان است. مجردها نیز 140 میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.
هزینه خریداوراق مسکن
در روز یکشنبه نهم آذر بازار اوراق مسکن در حالی بسته شد که قیمت متوسط آن نسبت به روز گذشته‌اش 2 هزار و 200 تومان ارزان تر ثبت شد. این میزان در روز هشت آذر ماه، خود با 3 هزار و 100 تومان کاهش به 64 هزار و 600 تومان تنزل پیدا کرده بود. ادامه این روند ارزانی هزینه هر کدام از اوراق را به 62 هزار و 400 تومان رساند.این درحالی است که اعتبار هر ورق در بازار مسکن 500 هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان 500 هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.
از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین 140 میلیون تومان و برای متاهلین را 240 میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید 280 ورق و متاهلین 480 ورق خواهند بود.
کاهش قیمت اوراق سبب شد تا مجردها به منظور دریافت وام مسکن نزدیک به 17 میلیون و 500 هزار تومان و متاهلین حدودا 30 میلیون تومان پول پردخت کنند.
قیمت اوراق در یک هفته گذشته نشان می دهد که آنانی که در هفته پیش اقدام به خرید وام مسکن کرده بودند نزدیک به 21 درصد نسبت به روز جاری ضرر کرده اند. در همین خصوص محاسبات گواهی می دهند که در روز یکشنبه 9 آذر ماه هزینه وام برای متقاضیان 21 رصد کمتر از این مقدار در یکشنبه هفته پیش بوده است. در مدت سپری شده در آذر چندین رکورد به ثبت رسیده است که این پنجمین رکورد ارزانی در این ماه به حساب می آید.
نرخ سود موثر وام مسکن
نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش میشود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند
اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.
بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجردها دیگر 17.5 درصد نخواهد بود.
این نرخ در روز نهم آذرماه برای مجردها و متاهلین به حدی کمتر از 21 درصد رسید. این میزان برای متاهلین ومجردین تقریبا 20.9 درصد بود که کمترین حد این متغیر در پاییز بوده است. مقایسه این رقم با موقعیت مشابه در ماه قبل نشان می دهد که نرخ سود وام مسکن تقریبا 2 واحد درصد کمتر شده است.
هزینه کل وام مسکن در طول 12 سال
نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول 12 سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز نهم آذر برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول 12 سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با 177.6 میلیون تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین 329 میلیون تومان برآورد شد.
مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در روز قبل نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول 12 سال به بانک مسکن در قبل اخذ وام بپردازند به طور روزانه 600 هزار تومان کاهش پیدا کرده است. این کاهش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا 1 میلیون تومان به ثبت رسیده است.
شتاب کاهش قیمت اوراق در دو روز گذشته اندکی کاهشی شده است. این موضوع البته در حدی نیست که انتظار افزایش قیمت اوراق را در روز های دیگر داشته باشیم. به عبارت دیکر هنوز هم می توان امیدوار به کاهش قیمت در این بازار باشیم اما چنانچه این شتاب روندکاهشی خود را حفظ کند، ارزانی وام مسکن دوامی نخواهد داشت.
هزینه اوراق در بازه سه ماهه نشان می دهد که این رقم هر روز گام دیگری را در جهت ارزانی برداشته است. به حدی که نسبت به ابتدای آذر می توان گفت در نهایت هزینه اوراق 17 هزار و 800 تومان ارازنتر شده است.یعنی در حد 22 درصد.
اما این ارزانی در بازه قیمتی ذکر شده چه تفسیری می‌تواند داشته باشد؟
کاهش قیمت اوراق ناشی از کاهش تقاضای اوراق وام مسکن بوده است. این افت خرید خود احتمالا به دو دلیل رخ داده است. عامل نخست می تواند ناشی از آن باشد که اشخاص تمایل کمتری به حضور در بازار مسکن دارند. در همین خصوص مرور آمارهای معاملات مسکن نشان می دهد که در آبان ماه به طور کلی تعداد معاملات دچار افت قابل توجهی شده است. بنابراین تقاضای کم در این بازار نیز می تواند در ادامه روند کاهشی معاملات در بازار مسکن باشد.
اما عامل دیگری که منجر به افت تقاضا شده می‌تواند ناشی از کمتر شدن جذابیت این بازار برای متقاضیان باشد. از آنجا که ارزش متوسط برای هر متر مربع زمین مسکونی که در آبان معامله شده نزدیک به 27 میلیون و 200 هزار تومان بوده و متوسط متراژ تقریبا 84 مترمربع محاسبه شده است این وام حد کمی از این هزینه‌ها را می تواند پوشش دهد.
در همین راستا ارزش معامله هر خانه 84 متری در آبان ماه 2 میلیارد و 284 هزار تومان ارزیابی میشود. وام مجردها در این بازار تنها 6 درصد این هزینه و این وام برای متاهلین 12.25 درصد هزینه هایشان را پوشش می دهد.
این سهم کم خود می تواند دلیل دیگری برای کاهش جذابیت این بازار برای گیرندگان وام باشد.
